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Divorce and Real estate離婚と不動産売却

離婚に伴う財産分与･不動産売却について

離婚問題

離婚が原因で家の売却を検討

離婚という理由で、お家を売却するというケースは昨今非常に多くなりました。
離婚が原因で家の売却を検討している場合、大きなポイントが5つあります。

住んでた家を売ったお金は？
住んでた家を売れる人は夫と妻、どちら？
住宅ローンが残ってる
今売ったらいくらぐらい？
売るなら離婚前、離婚後？

【1】住んでた家を売ったお金は？

基本的に、不動産（土地・一戸建て・マンションなど）を売却して手元に残ったお金は、持分割合（その不動産を誰が、どのくらいの割合を所有しているか）やお互いの収入などに関係なく、夫婦で2分の1ずつします。

ただし、夫婦で合意が得られた場合は、これに限りません。
話し合いの結果、全額どちらか一方がもらうことも可能です。

住んでた家を売ったお金は財産分与ということになり、家を売ったお金（財産分与）は2分の1ずつになります。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産（土地・一戸建て・マンションなど）も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。

【注意1】特有財産の時は財産分与の対象になりません！: 「婚姻前」に親から譲り受けたり、自分自身で購入した不動産については、夫婦共同で形成した財産ではないため財産分与の対象には含まれません。
これを特有財産といいます。

【注意2】今の家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合: 今の家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合は、そもそも財産分与の対象となりません。
売却で手にしたお金は全てローンの支払いでなくなってしまうので、自分たちの財産にならないからです。

【注意3】婚姻前に購入した家でも財産分与の対象になる時もあります: 婚姻前に夫婦どちらかが購入した不動産（土地・一戸建て・マンションなど）の住宅ローンを婚姻後も支払っていた場合は、婚姻後、ローンを支払った分については共有財産の対象となります。 この場合、婚姻後に2人でローンを支払った額はいくらなのかをまず調べて、その割合から共有財産となる金額を計算します。

財産分与と慰謝料とは別ものです。

財産分与は、次の3つです。

婚姻中に共同で形成した共有財産を清算する、清算的財産分与
離婚で生活が苦しくなる配偶者に対してなされる、扶養的財産分与
慰謝料を相手に請求することができる、慰謝料的財産分与

そのため、慰謝料を請求できる場合は、家を売却してお金を財産分与でもらったとしても、これとは別に慰謝料を請求することが可能です。
ただし、その財産分与に十分な慰謝料が含まれていた場合には、請求できません。

【2】住んでた家を売れる人は夫と妻、どちら？

不動産（土地・一戸建て・マンションなど）の売却は、基本的に名義人でなければ売れません。

例えば、不動産の名義が夫だけの単独名義だった場合、たとえ夫婦であっても妻が勝手に売却することはできません。また、夫と妻の共有名義であった場合は、夫婦共同でなければ売却することができません。

そのため、売却する権利は誰にあるのか確認する必要があります。名義人が誰なのかわからない場合は、その不動産（土地・一戸建て・マンションなど）を購入した際の不動産売買契約書を確認しましょう。

不動産売買契約書に記名押印した方が名義人。夫婦共有名義の場合は、2人の名前が記載されております。

【その他】名義人ではない場合や共有持分のみの売却

名義人でない場合、売却活動することができませんので、名義人と話し合って合意を得るしか方法がありません。
また、夫婦共有名義になっており、どちらか売却の意思が一致しない場合は、自分の持分割合（共有持分）のみを不動産会社など第三者に売却することは可能です。
しかし、自分の共有持分が多い場合、たとえば、夫が60％の共有持分を売却した場合、相手の権利侵害分である10％分の代金を妻に支払わなければならない可能性があります。

売却の意思が一致しないからと言って、夫婦に関係のない第三者に共有持分のみを売却することは、遺恨が残るため、後々大きなトラブルに発展してしまう可能性もあり、おすすめできません。

【3】住宅ローンが残ってる

住宅ローンの状況によって、売却方法が変わってきますので、必ず確認が必要です。

住宅ローンがない場合の売却方法

住宅ローンが残っていない、もしくは、そもそも住宅ローンを利用しておらず現金購入だった場合は、一般的な方法である「仲介（ちゅうかい）」で売却することができます。
仲介での売却方法は、売却する不動産（土地・一戸建て・マンションなど）を不動産仲介会社に売却を依頼し、集客活動を行ってもらい、主に一般の消費者に購入してもらうための売却活動を指します。

また、不動産会社に直接、不動産を買い取ってもらうことができる「買取（かいとり）」も可能です。
不動産会社が買い取ってくれるので、いつ売れるのかわからない仲介に比べて、即現金化できるのがメリットです。しかし、買取価格は相場価格の7割前後になってしまうのが一般的です。

時間に余裕がある場合は、高く売れる「仲介」で売却するのがおすすめです。

住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高（残債）と今、家を売却したらいくらぐらいで売れるのか調べる必要があります。
家を売却したお金で残りのローンを完済できるか、完済できないか判断するためです。

完済できる場合は、住宅ローンがない場合と同じく、「仲介」や「買取」という方法で売却することができます。売却したお金でローンを完済し、手元に残ったお金を夫婦で財産分与します。

完済できない場合は、財産分与の対象になりません。
それでも売却したい場合は、足りないお金を貯蓄や親に借りるなどして、手元からお金を出さなければ売却できません。

住宅ローンが払えず、売却せざるを得ないときの【任意売却（にんいばいきゃく）】

もし、手元にお金がなくて住宅ローンが払えず、売却せざるを得ないときには「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法になります。
任意売却とは、売却金額が住宅ローンの残高を下回っている状態でも売却できる方法です。

任意売却するには、ローンを借りている債権者（金融機関など）の承諾が必ず必要です。
また、住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件ですので、自分でわざと遅延・滞納しなければなりません。一度、遅延・滞納してしまうと任意売却できる期間は限られてしまうので、注意が必要です。

残った住宅ローンについては、離婚後も支払っていかなければなりません。ただ、任意売却後の返済方法等については債権者と話し合って決めることができ、経済事情などを考慮してもらえるケースもあります。

任意売却は嫌だという理由で、どちらかが住み続けて、住宅ローンを支払い続けるというケースも少なくありません。
しかし、このようなときでも、住宅ローンが完済できる少し高めの価格設定をして、相場より高く売り出してみることも1つの方法です。実際に売れるケースもあるからです。

【4】今売ったらいくらぐらい？

財産分与の対象となるかや売却方法は、住宅ローンの状況とお家がいくらで売却できるのかで変わってきます。まず「お家を売却したらいくらぐらいになるのか」という現在のお家の価値を調べましょう。

現在のお家の価値を知るには、不動産会社に査定を依頼すれば調査してもらうことができます。
まだ売却するかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いですし、そもそも離婚の事情を詳しく話すことに抵抗があるという方は少なくありません。そういった場合には、机上査定（きじょうさてい）がおすすめです。
机上査定であれば、お家を見てもらわなくても、簡単に査定してもらうことが可能です。

【5】売るなら離婚前、離婚後？

お家の売却自体は連絡がお互いに取れる離婚前の売却がおすすめですが、売れたお金を財産分与する場合や、お家そのものを財産分与する場合は、必ず離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。
婚姻中に財産を移転すると「贈与」となり、贈与税も不動産取得税も課税される可能性があります。

離婚において不動産売却や財産分与は離せないもの

離婚において、お家を売却や、財産分与をどうするのかを判断するうえで、現在のお家の価格を知るということは避けられません。
不動産会社に査定してもらうのが一番早い方法ですが、まだ売却するかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いです。また、離婚の事情を詳しく話すことに抵抗があるという方は少なくありません。
まずは机上査定でお申し付けくださいませ。近隣にばれないように売却する方法もございます。

南大阪での不動産売却や不動産のご相談は、家不動産にお任せください。査定は無料！ご納得の売却！