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Want to sell住み替え

住み替えの流れ･ローンや節税などのお悩み解消

住み替え・買い替えについて

住み替えに関する不安解消のお手伝いを致します！

結婚、子供の独立、転勤などライフスタイルの変化に伴い家の住み替えを検討する方は多いでしょう。

しかし、いざ住み替えを考え始めたら「今の家はローンが残っているけど売れるの？」「新居の購入費はいくらかかるだろう」など不安が出てくるものです。

住み替えに関する不安を解消するために、住み替えの流れや費用、節税対策や住み替えローンまで解説します。

住み替え2つの方法

住み替えでは今住んでる家の売却と新居の購入を平行して行うことになります。

そのため、住み替えの方法には売り先行と買い先行という2つの方法があります。

なるべく売却と購入タイミングのラグがない状態が理想ですが、現実的にタイミングを合わせることは難しくどちらかを先に行うことになります。

住み替える際にどちらの方法が良いか判断するため、各方法のメリットとデメリットを紹介していきます。

売り先行の特徴: 売り先行は、今の住まいを売った後に新居を購入する方法です。
売り先行のメリットは、家を先に売ることで住み替え費用をあらかじめ確保でき資金計画が立てやすいことです。
売却価格や手元資金の目途が立つため、無理のない住み替え計画を立てることができます。
また、二重ローンのリスクがなく焦って家を売る必要がないので、納得いく条件で今の家を売りやすくなります。
しかし、今の家の引き渡しタイミングまで新居を購入していないと仮住まいの期間が発生し引っ越しも複数回必要になります。
つまり、仮住まいの期間が発生してでも金銭的なリスクを抑えて住み替えたい方に向いた方法です。

売り先行に向いてる人

新居の購入資金が手元にない
家のローンが残ってる
今の家を少しでも高く売りたい

買い先行の特徴: 買い先行は、先に新居の購入をしてから今の住まいを売る方法です。
買い先行の最大のメリットは新居探しに時間を割くことができる点です。なぜなら、現在住んでる家の引き渡し時期が決まっていないためです。
今の家に住みながら新居を探せるので仮住まいを探す必要もありません。
しかし、買い先行の場合は一時的に家を2つ所有することになるため、住宅ローンが残ってると二重ローンになる可能性があります。
また、二重ローンの時期を短くするために、今の家を早く売りたいという力学が働き売却価格を下げることにつながります。
つまり、住み替え資金に余裕があり新居選びを妥協したくない方に向いた住み替え方法です。

買い先行に向いてる人

住み替え資金に余裕がある
今の家のローンを完済してる
新居選びを妥協したくない

初めて住み替えを検討する方なら売り先行をおすすめします。購入計画をしっかりと立てた方が安心なうえ、物件が売れないという心配もなくなります。買いを先行の場合、家が売れないリスクが伴います。今の家が売れないと多額の二重ローンに苦しむことなります。そのため、資金に余裕がない方は売り先行で住み替えを進めましょう。

住み替えにかかる費用

住み替え計画を立てるためにも諸費用がいくら必要か知りたい方も多いでしょう。

住み替えに必要な費用について解説していますので「何に対していくらかかるのか」を把握しておきましょう。

家の売却時にかかる諸費用
家の購入時にかかる諸費用
住み替え時に利用できる税金の特例

【1】家の売却時にかかる諸費用

費用項目	費用
➀仲介手数料	取引価格×3％＋6万円＋消費税
➁印紙税	売買価格により税額が決定
➂抵当権抹消費用	1本につき約1万～2万円
➃所得税・住民税	売却した年の1月1日での保有期間によって異なる保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
➄その他費用	引っ越し費用等

➀仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に家の販売活動を行ってもらい無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。
手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、計算式は以下の通りです。

売買価格	仲介手数料
200万円以下の場合	(売却価格×5％)+消費税10％
200万円を超え400万円以下の場合	(売却価格×4％+2万円)+消費税10％
400万円を超える場合	(売却価格×3％+6万円)+消費税10％

➁印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。
以下に収入印紙税額をまとめたので参考にしてみてください。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

➂抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利を指します。

司法書士への手数料	合わせて 1万円~3万円程
抵当権抹消費用	費用
登記にかかる登録免許税	合わせて 1万円~3万円程

➃所得税・住民税

建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して税金（所得税、住民税）がかかります。逆に言うと譲渡所得がなければこれら2つの税金はかかりません。
課税の対象となる譲渡所得は、「不動産の売却価格」から「不動産の購入時にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引けば求められます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用
種類	対象期間	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下の土地・建物	39.63% (所得税 30.63%・住民税 9%)
長期譲渡所得	所有期間5年を超える土地・建物	20.315% (所得税 15.315%・住民税 5%)

【2】家の購入時にかかる諸費用

家購入時にかかる費用には主に住宅購入費と諸経費です。諸経費について見ていきましょう。
家の購入時に必要な諸費用は、家購入額の5~8%と言われており、内訳は以下の通りです。

費用項目	費用
➀仲介手数料	取引価格×3％＋6万円＋消費税
➁収入印紙	売買価格により税額が決定
➂融資事務手数料	借入額の2.2％（金融機関により異なる）
➃所有権移転登記費用	3000万円戸建てで30～40万前後
➄抵当権設定登記費用	融資額3000万円で12万円＋報酬
➅各種保険料	火災保険や地震保険など（損害保険代理店による見積もりによる）
➆その他費用	固定資産税などの税金や引っ越し費用

【3】住み替え時に利用できる税金の特例

住み替え時には様々な税金がかかりますが、節税特例もあります。この税金特例を賢く利用して税金負担を減らしましょう。

費用項目	費用
➀3000万円特別控除	通常所有している不動産が買った時よりも高い価格で売れ、利益が出た場合にはその利益に「譲渡所得税」という税金がかかりますが、3000万円特別控除を利用することにより住宅であれば最高3000万円まで非課税となります。
②買い替え特例	マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合、一定条件を満たせば、売却の利益に対する税金を繰り延べできます。
③譲渡損失の損益通算	売却損が出た場合も譲渡損失の損益通算の特例を受けることができます。

➀3000万円特別控除

通常所有している不動産が買った時よりも高い価格で売れ、利益が出た場合にはその利益に「譲渡所得税」という税金がかかります。
例えば購入した時の価格が3000万円の不動産を5000万円で売却した場合には差し引きの2000万円に譲渡所得税がかかります。ですがこの3000万円特別控除を利用することにより住宅であれば最高3000万円まで非課税となります。

3000万円特別控除の適用条件

マイホームに住まなくなってから3年以内に売る
マイホームを売るまでにその他の土地を活用して利益を得ていない
売った年から3年前までにこの特例を受けていない
売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

ただし、この3000万円特別控除は以下「買い替え特例」や「譲渡損失の損益通算」との併用はできないので注意が必要です。

②買い替え特例

マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合、一定条件を満たせば、売却の利益に対する税金を繰り延べできます。
注意したいのは、税金が免除されるわけではなく繰り延べされるということです。今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。
繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。
一般的には、譲渡所得が3000万円以下の場合は税額がゼロになる3000万円特別控除が有利、譲渡所得が3000万円を超えていれば、買い替え時に税金がかからない居住用財産の買い変え特例が有利です。

買い替え特例－売却した住宅の要件

売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産
売却額が1億円以下
居住期間が10年を超えている

買い替え特例－買い替えた住宅の要件

住宅の床面が50㎡（マンションの場合は登記された専有部分の面積のみで判定）以上で、且つ専有面積が500㎡である事
中古マンション購入の場合は築25年以内であること

③譲渡損失の損益通算: 上述した二つの特例は売却益が出た時の特例でしたが、売却損が出た場合も譲渡損失の損益通算の特例を受けることができます。
例えば1000万円で購入した住居を700万円で売却した場合には300万円の譲渡損失が発生したことになります。
この場合、一定の条件を満たしていればその譲渡損失をその年の他の所得から相殺をすることできます。また、損失が大きく1年では控除しきれない場合は、売却した翌年から3年間繰越控除ができます。

住み替えで失敗しないための注意点

住み替えは人生で何度もない経験なので、絶対に失敗したくないですよね。ここでは住み替えで失敗しないための注意点を紹介しておきます。

住み替え期限があるなら買取保証を付ける

買取保証とは

家の売却と新居の購入タイミングを合わせたい場合、期限までに買い手が見つかる保証がないため売却タイミングを予想するのは非常に困難です。

そんな時に利用したいのが「買取保証」です。買取保証とは住み替え時に旧宅が売却できなかった場合に、不動産会社が家を直接買い取ってくれることを保証してくれるサービス。最悪の場合でも不動産会社が買い取ってくれる保証があるため、期限内までに必ず今の家を売ることができます。
ただし、不動産会社に買い取ってもらうと売却価格は相場の7割程度になるのがデメリットです。よって、高く売るよりも、期日までに今の家を売り切りたい方に向いています。

住み替え期限があるなら買取保証を付けましょう！保証にかかる費用はありませんし、家が売れないリスクを回避できます。
いつまでに売れない場合に不動産会社が家を買い取るという契約になりますので、適正価格での売却を行ってる場合は、通常の売却で売れる事がほとんどです。

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