── 売りたい方 ──

Inheritance相続でお悩みの方

相続した不動産の問題や固定資産税について

使う予定のない不動産を相続したとき

相続した不動産の売却方法は？

「相続した不動産を売るときって、なにから始めればいいの？」
使う予定のない土地や実家を相続する方の中には、このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
相続も不動産売却も人生で繰り返し経験することではないので、知識がないことが多いです。
しかし、知識がないまま行動すると、数百万円も損してしまう可能性も……。 相続した不動産を売却するための知識を学び、できるだけ手元にお金を残せる売却を行いましょう！

相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産の売却は、「遺言書の有無を確認→遺産分割協議→不動産の相続登記→相続税申告→不動産査定→売却活動→不動産の売却→確定申告」という流れで進みます。
相続から売却までの期間に縛りはありませんが、「相続した空き家の3000万円特別控除」などの特例を適用したい場合には、相続した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

相続した不動産を売却できる状態にする手順
➀ 遺言書の有無を確認する《相続開始後すぐ》

相続で一番初めにやるべきことは、亡くなった方の遺言書を探すことです。 遺言書がある場合、相続人および相続する遺産は原則として遺言書の内容に従わなければならないからです。 遺言書には「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」の3種類がありますが、そのうち「公正証書遺言」以外の2種類は、勝手に開封してはいけません。 改ざんや加筆を疑われ、トラブルのもとになります。
「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」が見つかったときは、開封前に家庭裁判所での検認が必要になります。
② 遺産分割協議を行う《相続開始から10ヶ月以内》

遺言書が見つからなかった場合、または遺言書の内容だけでは相続人を決められない財産がある場合などは、相続人間で遺産分割協議を行います。

遺産分割協議の対象者

  • 遺産分割協議の際には法定相続人全員で協議を行います。
  • 遺産分割協議の内容は法定相続人全員の合意がないと有効となりません。

法定相続人とは民法で定められた遺産を相続できる人のことで、相続の優先順位は右図のようになっています。

遺産分割の方法

遺産分割方法には、以下の4種類があります。

遺産分割方法 特徴
現物分割 相続人それぞれが別の遺産を相続する
代償分割 一人の相続人が不動産をすべて相続し、残りの相続人には相続分に相当する金銭を渡す
換価分割 不動産を売却し、得た利益を相続人それぞれの相続分に応じて分ける
共有分割 不動産を共有名義にする

相続財産が不動産のみの場合は、代償分割または換価分割が行われるのが一般的です。 共有分割は一見簡単な分割方法ですが、相続した不動産の売却や貸出に相続人全員の同意が必要となり、意見が食い違ったときにトラブルになりやすいため、できるだけ避けるようにしましょう。 話し合いの上、相続人それぞれの相続財産が確定したら、「遺産分割協議書」に内容をまとめます。

③ 不動産の相続登記（名義変更）を行う《不動産の売却まで》

不動産の相続が決まったら、できるだけ早めに不動産の相続登記を行いましょう。 相続登記とはつまり、不動産の登記上の名義変更のことです。
これまで相続登記に期限はありませんでしたが、令和6年4月から相続後3年以内の相続登記が義務になります。 この義務を怠ると10万円以下の過料を課される可能性があります。
また、相続登記をしていないと不動産を売却できないので、早めの動き出しがおすすめです。
相続登記には、相続登記自体にかかる税金と司法書士報酬（5万～10万円）などの費用がかかります。 自分でもできなくはありませんが、手間を考えると司法書士に依頼するのがおすすめです。
④ 相続税を申告する《相続開始から10ヶ月以内》

③の相続登記と同時並行で、相続税の申告を行いましょう。
相続税の申告と納税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。 相続税を申告する際には、所定の申告用紙と相続財産に関する資料を税務署に提出する必要があります。 これも自分で行うには非常に手間がかかり、難易度が高いため、可能であれば司法書士に依頼しましょう。
なお、相続税の申告は相続をした人全員が行うものではありません。
相続財産の金額が一定額を超えなければ相続税は発生せず、相続税の申告も不要となります。
相続した不動産を売却する手順
⑤ 不動産査定を受ける

相続した不動産を売却するとき、一番初めにやることは不動産査定です。 不動産には決まった価格がなく、個別の様々な事情で売却額が変わるため、プロの意見を聞く必要があります。 不動産の査定に費用は一切かかりません。 査定結果を見て納得できれば、不動産会社と「媒介契約」という契約を結び、売却活動を依頼します。
⑥ 売却活動を行う

不動産会社と話し合って不動産の売出し価格を決め、市場に情報を公開します。 具体的には、不動産会社のサイトや店頭チラシ、物件情報のポータルサイトなどへの物件情報の掲載、チラシのポスティングなどを行い、購入希望者を集めます。 そこで購入希望者が現れた場合には、購入希望者が直接不動産を見に来る「内覧」が行われます。
内覧後に購入希望意思が示されれば、売買条件の交渉に移ります。 なお、売却活動前の準備としては、遺品の整理と最低限の清掃のみで問題ありません。 建物の解体やリフォームは、買主から希望を受けてからはじめて検討しましょう。
売却活動にかかる期間は不動産によりまちまちですが、おおよそ3ヶ月～1年以内です。
⑦ 不動産を売却する

買い主との条件交渉がまとまったら、両者揃って不動産の売買契約の締結を行い、買主から手付金を受け取ります。
契約が完了したので、不動産会社に仲介手数料支払います。
支払時期は不動産の決済と引き渡しが完了したタイミングでの支払いです。
⑧ 確定申告を行う《売却翌年の3月15日まで》

相続した不動産を売却して譲渡所得が出た場合や、控除の特例を受ける場合、売却の翌年の2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
譲渡所得税は「分離課税」という種類の税金なので、給与所得などとは別の申告をすることになっています。なお、譲渡所得がマイナスになったときは、損益通算を行う場合を除いて確定申告は必要ありません。
堺市西区・高石市の不動産売却査定・相談は『家不動産にお任せください。』
お電話でのお問合せ
072-247-8284
メールでのお問合せ
お問合せフォームへ

© 2022 ie real estate Co., Ltd.

PAGE TOPPAGE TOP